Compra de inmuebles y “escriturar por menor valor”
Algunos clientes que realizaron negocios inmobiliarios en Mallorca antes de la introducción del euro, a menudo cuentan historias aventureras sobre pilones de pesetas o billetes de marcos alemanes que cambiaron de dueño en las trastiendas de abogados, notarios y bancos el día de la compra sin ningún justificante. Al parecer, el pago de una parte del precio de compra con “dinero negro” fue la regla y no la excepción. El precio oficial de compra se indicaba con “A” y la parte negra con “B”. El sistema funcionaba de modo que sólo una parte del precio de compra real se indicaba en la escritura pública de la compraventa (escriturar por menor valor), el resto se pagaba en efectivo. Aunque muchos lo hicieran, por supuesto no era legal y, por cierto, tampoco era conveniente desde el punto de vista del comprador. Ocasionalmente hay vendedores de inmuebles que siguen exigiendo a los compradores una parte del precio de compra en efectivo. Por esta razón, aquí se describen nuevamente los principales riesgos de tales transacciones.
Resumen: Al final, el comprador acaba pagando
Aparentemente, escriturar por menor valor parecía tener sentido económico para ambas partes, vendedor y comprador: el vendedor se ahorraba el impuesto sobre beneficios de la parte no documentada del precio de compra (hoy en día el 19 % para los no residentes, antes incluso hasta el 35 %!), el comprador el impuesto de transmisiones patrimoniales de esta parte (hoy entre el 8 % y el 11 %) así como la prorrata de los gastos de compra adicionales. Estas cifras muestran que el vendedor fue el verdadero ganador, porque su ahorro de impuestos fue significativamente mayor que el del comprador. Antes dije que tales tratos tampoco eran muy apropiados para el comprador: El brusco despertar suele llegar al comprador cuando quiere revender el inmueble y su comprador no está dispuesto o no puede pagar una parte del precio de compra también en “B”. En estos casos, el comprador tenía que gravar un “beneficio” que no había obtenido en absoluto, o aún más claramente: ahora tenía que gravar el beneficio que su precedente había obtenido. Mala suerte.
Tales procedimientos pertenecen al pasado. No sólo porque los compradores han sido más aconsejados y prudentes, sino también porque los legisladores internacionales han establecido obstáculos considerables y eficaces. Por un lado, están las restricciones a las transacciones financieras internacionales dentro de la UE, como la obligación de informar sobre el transporte de dinero en efectivo de 10.000 euros o más. Además, a partir del 01.01.2015 existe un amplio intercambio de información entre las autoridades fiscales españolas y alemanas y en España una restricción de las transacciones en efectivo a cantidades inferiores a 2.500 euros. Además, Hacienda Pública recibe una copia de cada escritura de compraventa notarial y puede comprobar y, en su caso, reevaluar el precio de compraventa notarial y exigir posteriormente que la cantidad no declarada sea gravada y que se paguen intereses por la deuda tributaria. Las autoridades fiscales hacen un amplio uso del mismo, lo cual, no obstante, produce a veces la absurda situación de que a un cazador de gangas no se le cree la compra barata y tenga que pagar los impuestos subsiguientes.
Y por último, también existen penas de sanciones importantes. Las multas aplicadas suelen variar entre el 50 % y el 150 % de los impuestos evadidos. Si la cantidad eludida supera los 120.000 euros, se trata de un delito fiscal que se persigue transfronterizamente. Puede dar lugar a una pena de prisión de entre uno y seis años y una multa de hasta seis veces la cantidad evitada. ¿Quién desea esto? Y seamos honestos: se puede vivir bien con un “impuesto de tasa única” del 19 % para los no residentes.
