Los contratos desde la reserva hasta la escritura

Si está pensando en comprar algún inmueble en Mallorca, debe informarse a fondo sobre los aspectos específicos de la compra de una propiedad en Mallorca. Los consejos del abogado Lutz Minkner le ayudarán.

A diferencia de la ley alemana, el contrato de venta no requiere la forma escrita ni la certificación notarial. Sin embargo, la certificación notarial es un requisito previo para la inscripción en el registro de la propiedad. La inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad es un requisito indispensable para el comprador, ya que de lo contrario no adquiere una posición legal consolidada y, por ejemplo, está expuesto al riesgo de una nueva designación no autorizada del antiguo propietario, que estaba previamente registrado. Por esta razón, cada compra de propiedad en España debe ser ratificada por un Notario, independientemente de si se trata de un chalet, apartamento o finca.

Aunque las partes podrían, de hecho, acudir al Notario de inmediato, en la práctica y por otros motivos, se utilizan otros contratos antes llegar a la instancia del contrato de compra-venta frente al notario (Escritura de compra-venta).
Si el interesado ha encontrado la casa de sus sueños, hasta llegar al Notario hay muchas preguntas por responder: un arquitecto o un experto debe mirar la propiedad, hay que negociar la financiación con el banco, el asesor fiscal o el abogado tienen que aportar puntos al contrato y el vendedor tiene que obtener y aportar varios documentos de la propiedad. Por lo tanto, hasta la firma del contrato notarial, por lo general, se necesitan algunas semanas, pero las partes desean comprometerse de manera provisional o definitiva por adelantado. Las formas de contrato más comunes en estos casos son el contrato de reserva, el contrato de opción de compra y el contrato de venta privado. A continuación, detallaremos cada uno de ellos.

Los contratos

El contrato de reserva: si el comprador tiene simplemente un mayor interés de compra, el contrato de reserva entra en consideración. Con este documento el vendedor acepta mantener la propiedad reservada para el interesado durante un determinado plazo de tiempo. Si la parte interesada decide, dentro del plazo estipulado, comprar el inmueble, el importe de la reserva se sumará a la suma a abonar por concepto de opción de compra o al precio de compra. Si en cambio, el interesado decide no adquirir la vivienda, el importe de la reserva generalmente se pierde.

El acuerdo de opción: la firma de este acuerdo es mucho más vinculante que el anterior. En este caso, el vendedor (dador) generalmente otorga al comprador (tomador), contra el pago de una opción, el derecho a adquirir la propiedad dentro de un período de tiempo a un precio de compra determinado. El vendedor no puede vender a un tercero dentro de este período. Como regla general, la tarifa de opción es el 10% del precio de compra, que se compensa con el precio de compra y, en caso que la compra no se realice, este importe se queda para el vendedor. Si el comprador ejerce su derecho de opción y el vendedor no puede cumplir con su obligación de transferir la propiedad, por ejemplo, porque ha vendido la propiedad a un tercero por un precio más alto, generalmente se acuerda que el vendedor debe devolver la opción abonada más una cantidad de igual cuantía como sanción por los daños generados al comprador. Que el comprador tenga o no derecho a exigir el cumplimiento del contrato depende de la redacción del contrato de opción.

El contrato de compra privado: tras la conclusión de un contrato de compra privado, la propiedad se vende legalmente. Este contrato se usa a menudo cuando las partes desean sellar la compra-venta de inmediato y tienen la intención de especificar un precio de compra más bajo para ahorrar ciertos impuestos en el contrato notarial. En este contrato, se introduce el precio real de compra. Aunque esta práctica es común, sigue siendo ilegal.

El contrato notarial de compra-venta: El contrato notarial de compra-venta, comúnmente llamado “escritura”, es, como se mencionó, un requisito previo para que el nuevo propietario sea inscripto en el registro de la propiedad. Además de los datos personales de las partes, la escritura notarial contiene esencialmente la descripción exacta de la propiedad con las cargas existentes, el precio de compra y las condiciones o formas de pago. El notario español tiene una lista de obligaciones en la preparación de las escrituras. Debe asegurarse de la identidad de las partes y, sobre la base de un extracto del registro (previamente solicitado), tiene que verificar si la información proporcionada por las partes coincide con los datos del registro de la propiedad. Se asegurará de tener el último recibo pagado del IBI, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. En el caso que la venta se trate de un inmueble dentro de una Comunidad de Propietarios, el Notario reclamará la certificación del administrador y del presidente de la comunidad según el cuál no hay deudas pendientes. A más tardar dentro de las 24 horas posteriores a la firma de la escritura notarial, el notario debe informar al Registro de la Propiedad sobre el documento autenticado.

El Registro de la Propiedad y la reserva del comprador

El registro de la propiedad español, el registro de la propiedad: simultáneamente con la notificación de la venta por parte del notario, se realiza una reserva en el Registro de la Propiedad que bloquea otra inscripción durante 10 días. Si el comprador envía la nueva escritura al Registro de la Propiedad dentro de este período, la reserva se extenderá por otros 60 días hábiles. Después de que se haya pagado el impuesto de transferencia inmobiliaria a la oficina correspondiente, se puede realizar el registro del nuevo propietario en la oficina de registro.

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