La “S.L. inmobiliaria” española – antes un buen consejo, ahora un fracaso

El tema

Hasta el año 2006, fue un buen consejo adquirir el inmueble en Mallorca con una S.L. española. Compradores e inversores se dieron el mango en la mano con abogados y notarios, para aprovechar el modelo de ahorro de impuestos de la S.L. (Sociedad Limitada) también para su propiedad de ensueño. Las ventajas fiscales de la sociedad patrimonial, que por lo demás era pasiva, fueron realmente convincentes: Mientras que una S.L. activa tenía que pagar el 30 % o el 35 % de impuesto de sociedades sobre el beneficio de la venta de una propiedad (asset deal), el beneficio de la sociedad patrimonial, si había sido propietaria del inmueble durante más de un año, sólo estaba sujeto a un impuesto de sociedades del 15 %. Otra ventaja convincente para la posesión privada de un inmueble en Mallorca para una persona no residente: Hasta la sentencia discriminatoria de la TJCE también el particular no residente tenía que pagar el beneficio de la venta de un negocio inmobiliario con un 35% de impuestos. Otra ventaja fiscal existía en el llamado negocio de acciones “share deal” (no la venta de la empresa, sino la venta de las acciones). El intercambio de acciones ahorró el impuesto de transmisión patrimonial. Y según el acuerdo de doble imposición alemán-español de entonces, España no tenía derecho a gravar los beneficios de las operaciones con acciones en el caso de operaciones con acciones de empresas españolas con accionistas alemanes. No obstante, se trataba de una cuestión de tiempo hasta que las autoridades fiscales y/o los legisladores españoles no toleraran estos modelos de ahorro o evasión de impuestos.

Cambios fiscales desde 2007

Mediante un cambio en la ley a partir del 01.01.2007, los accionistas de la sociedad patrimonial se vieron enfrentados a la elección de adquirir el inmueble como propiedad privada o convertir la S.L. inactiva en activa y conservarla renunciando a los privilegios fiscales. Posteriormente, se adoptaron otras medidas legales para colmar el vacío fiscal descrito anteriormente, como la nueva regulación de la tributación de los beneficios procedentes de la venta de acciones de una empresa patrimonial a través de una modificación del Art. 108 de la Ley de Valores española, así como algunos cambios en el convenio de doble imposición germano-español en 2011 y 2012. El ajuste de las medidas legales también dio como resultado la disposición de que en las transacciones inmobiliarias, las cuentas del remitente y el destinatario de los pagos deben ser nombradas en el acta notarial y que, en general, las transacciones de pago entre Alemania y España son muy transparentes debido a la “cláusula de información amplia” en el DTA alemán-español.

Para aquellos que conservaron un inmueble con una sociedad española, una decisión del Tribunal Fiscal Federal alemán del 12 de junio de 2013 (Ref.: IR 109/10) trajo gran adversidad. El caso estándar era usualmente el siguiente: Una sociedad española tenía una propiedad en Mallorca como su único activo y la puso a disposición de la familia de los accionistas/directores gerentes de forma gratuita para las vacaciones. Las autoridades fiscales alemanas consideraron esto como una distribución de beneficios oculta. Para determinar los beneficios recibidos como una distribución de beneficios ocultos, el tribunal fijó una renta del 6 % del precio de compra más un recargo del 10 % en beneficios. Esto dio lugar a un considerable pago complementario del impuesto sobre la renta.

La S.L. española – ya no es aconsejable

En resumen: Si alguien tiene un inmueble con una sociedad española, se debe pagar el 25 % de impuesto de sociedades sobre el beneficio en caso de venta. Si un particular no residente vende una propiedad, la tasa del impuesto sobre la renta asciende sólo al 19 %. Además, la S.L. tiene “gastos de mantenimiento” considerablemente más elevados para balances, asesores fiscales y registros comerciales, mientras que el particular mismo puede rellenar el formulario fiscal o encargar que lo rellene su gestoría o asesor fiscal. El modelo fiscal “sociedad patrimonial” que fue un buen consejo, se ha convertido en un fracaso. Sólo para completar: Una S.L. española puede tener sentido como sucursal de una GmbH & Co KG alemana. Tales modelos de estructuración debería tratar con un asesor fiscal experimentado con un profundo conocimiento de la legislación fiscal española y alemana.