Compra por parte de menores

Muchas buenas razones para establecer la copropiedad con los hijos menores

En la práctica de la compra de inmuebles en Mallorca por parte de no residentes alemanes, se plantea a menudo la cuestión de si es posible y sensato que los hijos menores de edad aparezcan también como copropietarios y sean inscritos en el registro de la propiedad. Hay muchas buenas razones para ello. En Alemania existen ayudas muy elevadas para los regalos a los hijos (400.000 euros) y se renuevan cada 10 años. Estas desgravaciones pueden utilizarse para transferir activos a la siguiente generación en vida y así ahorrar el impuesto de sucesiones más adelante. En el caso del impuesto sobre el patrimonio español, también tiene sentido dividir la propiedad entre varios propietarios -incluso menores-, porque cada copropietario tiene derecho a una desgravación de 700.000 euros al calcular el impuesto sobre el patrimonio. Sin embargo, el diablo está en el detalle: el legislador alemán ha establecido varios obstáculos para la adquisición de bienes inmuebles por parte de menores, que deben ser respetados.

Consentimiento del tribunal de familia

Normalmente, los regalos de dinero de los padres a los hijos no requieren ninguna aprobación del tribunal de familia. Es diferente si la donación “no es meramente ventajosa desde el punto de vista jurídico” – § 107 BGB. Cuando un negocio jurídico no es meramente “ventajoso” y requiere la aprobación del tribunal de familia es objeto de controversia en la jurisprudencia: Por ejemplo, la adquisición de una propiedad libre de cargas no requiere aprobación (BGH V ZB 13/04, mientras que la adquisición de un inmueble en propiedad horizontal libre de cargas según la WEG debería requerir aprobación (BGH V ZB 206/2010, NJW 2010, 3643). En caso de duda, hay que pedir consejo a un experto en derecho de familia alemán experimentado.

Los notarios y los registros de la propiedad españoles no quieren ocuparse de la solución de estas cuestiones jurídicas y, desde hace algunos años, exigen siempre la aprobación del tribunal de familia alemán para la participación de los menores. Si el tribunal de familia alemán ha aprobado la compra de acciones de la propiedad española, los padres pueden comprar acciones de la propiedad para los niños con este documento de aprobación y el certificado de nacimiento de los niños. Lo mismo ocurre si los padres quieren vender más tarde la propiedad y, por tanto, también las acciones de los hijos. Esto también requiere la aprobación del tribunal de familia, a menos que los hijos hayan alcanzado la mayoría de edad entretanto.