Inmuebles en Mallorca: Impuestos para no residentes

En la compra, posesión y venta de un inmueble en Mallorca siempre participan las autoridades fiscales locales. No solamente en todas partes del mundo es inventivo de la misma forma: impuestos de tráfico de derechos, impuestos sobre el valor añadido, impuestos por la ventaja de uso del propietario, son impuestos que las autoridades fiscales españolas han ideado.

Sin embargo, no solo impuestos recaen con la compra de un inmueble en Mallorca. Hay otros gastos adicionales que se deben considerar, que representan alrededor del 1% al 2% del precio de compra: los honorarios del notario público, los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría, que se ocupa de los trámites con el Registro de la Propiedad y los bancos y, por último, los gastos de un abogado, que puede haber participado en el proceso de compra.

En los últimos años, la fiscalidad sobre los inmuebles en España también fue bastante compleja: debido a la crisis, por ejemplo, el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto de trasmisiones patrimoniales sobre la compra de bienes inmuebles se redujeron a la mitad en determinados períodos para estimular la economía inmobiliaria y permitir a los bancos reducir el número de inmuebles gestionados de forma forzosa. Se han aumentado algunos impuestos (impuesto de transmisiones patrimoniales), otros se han reducido (impuesto sobre la renta).

También el impuesto sobre el patrimonio a veces se suspendía, y luego se revivía. En resumen, un lío de impuestos. Al maratón legislativo le siguió un parón legislativo de varios meses, porque España no estaba ni está en condiciones de establecer un gobierno capaz de actuar. Para dar una pequeña visión general, daré en este artículo una visión general de todos los impuestos que se generan en relación con la compra, la propiedad y la venta de inmuebles en Mallorca de un ciudadano de la UE no residente y los tipos impositivos actuales (desde el 1 de enero de 2020).

Me limito a los impuestos de los no residentes, es decir, de las personas físicas que permanecen en España menos de 183 días o que tienen vínculos personales y económicos más estrechos (centro de intereses vitales) con otro estado o que tienen su residencia habitual en otro estado (definición del convenio para evitar la doble imposición hispano-alemán).

Impuestos en la adquisición de inmuebles

  • • Impuestos singulares

Impuesto de transmisiones patrimoniales

La compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Las distintas autoridades locales tienen derecho a determinar la cuantía del impuesto de transmisiones patrimoniales. En las Islas Baleares se paga el siguiente impuesto de transmisiones patrimoniales por la adquisición de un inmueble de segunda mano:

los primeros 400.000 euros del precio de compra se gravan con un 8 %

entre 400.000,01 € y 600.000 € el impuesto asciende a un 9 %

la cantidad entre 600.000,01 euros y 1.000.000 euros se grava con un impuesto del 10 %

un precio mayor que 1.000.000 € se grava con un 11 %

Ejemplo de cálculo con un precio de compra de 800.000 €

hasta 400.000 euros carga fiscal del 8% = 32.000 €

para la cantidad entre 400.000,01 y 600.000 € se debe pagar el 9% = 18.000 €

sobre la cantidad de 600.000,01 € a 800.000 € asciende al 10 % = 20.000 €

La carga fiscal total, por lo tanto, es de 70.000 €.

El impuesto debe liquidarse en un plazo de 30 días a partir de la transmisión de la propiedad.

Impuesto sobre el valor añadido

Mientras que la compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre el valor añadido (IVA) se paga por la compra de un inmueble para su ocupación inicial. La tasa de impuesto aplicable depende del tipo de propiedad: Para los inmuebles residenciales que incluyen plazas de garaje (máx. 2 por unidad residencial), se debe abonar el 10 % de IVA sobre el precio de compra.

La imposición fiscal alcanza el 21 % para la compra de terrenos de una empresa comercial y para la compra de inmuebles comerciales. El impuesto de transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre el valor añadido nunca son acumulativos, sino que siempre se pagan de forma alternativa.

Impuesto de actos jurídicos documentados

En las Islas Baleares, a partir del 1 de enero de 2020 asciende al 1,5 % en lugar del 1,2%. El antiguo tipo impositivo seguirá siendo válido si se trata de la compra de la primera vivienda y su valor es inferior a 200.000 euros. El plazo para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados es un mes después de la firma de la escritura pública. El impuesto también se aplica a las hipotecas, pero debido a un cambio en la ley, es pagadero por el prestamista desde el año 2018. El comprobante de pago del impuesto de actos jurídicos documentados es un requisito previo para la inscripción de la escritura notarial en el Registro de la Propiedad.

Impuesto sobre donaciones

Si el inmueble no se adquiere por compra, sino por donación, se debe pagar el impuesto sobre donaciones. En Alemania, tenemos desgravaciones muy altas para donaciones dentro de un círculo familiar cercano, y esto cada diez años, por lo que la donación es una forma de planificación patrimonial inteligente.
La legislación tributaria española no prevé tales bonificaciones, pero grava las donaciones entre parientes directos en línea ascendente y descendente y entre cónyuges y parejas de hecho con un porcentaje uniforme y moderado del 7 %.

Para evitar el devengo del impuesto sobre donaciones en España, la donación debe hacerse en Alemania haciendo uso de las cantidades exentas de impuestos. Es preciso respetar ciertas formalidades. Si un padre quiere regalar dinero a sus hijos para comprar un inmueble español, debe transferir las cantidades correspondientes en Alemania a las cuentas de los hijos, para que éstos transfieran entonces de su propia cuenta las cantidades abonadas hacia España. Si el padre transfiere el precio de compra requerido a su propia cuenta española y luego proporciona el dinero para el precio de compra a los hijos, se podría aplicar el impuesto sobre donaciones en España.

Cabe señalar también que la revalorización en el pasado es imponible por separado para el donante. Si, por ejemplo, el padre regala al hijo una propiedad por un valor de 700.000 euros, que él mismo adquirió en su día por sólo 400.000 euros, el padre tiene que pagar un impuesto sobre los beneficios del 19 % para 300.000 euros y el hijo tiene que abonar un impuesto sobre donaciones del 7 % para 700.000 euros.

Impuesto de sucesiones

El impuesto de sucesiones es un tema de discusión permanente para los patrimonios hispano-alemanes. Recordemos: Según la legislación fiscal española, el impuesto de sucesiones de los no-residentes para activos de 800.000 euros o más era de un 34 % lineal; en (raros) casos extremos podía incrementarse hasta un 81 %. Era más atractivo para los residentes: La ley tributaria nacional española había concedido de hecho a las Comunidades Autónomas el derecho a reducir el impuesto de sucesiones para los residentes. Las Comunidades Autónomas habían hecho amplio uso de este derecho, reduciendo frecuentemente el impuesto de sucesiones para los parientes cercanos al 1 %, de hecho aboliéndolo (eliminación por trivialización). Con la sentencia del Tribunal de Justicia de las Unión Europea de 3 de septiembre de 2014, se instó al legislador español a que tratara por igual a residentes y no residentes y a que eliminara las diferencias entre las distintas Comunidades Autónomas. La esperanza de que ahora sólo se tuviera que pagar un 1% de impuesto de sucesiones fue efímera. Desde el 1 de enero de 2016 está en vigor una nueva tabla de impuestos de sucesiones para residentes y no residentes de la UE en las Islas Baleares.

Tasas del impuesto de sucesiones en Mallorca 2020

Por consiguiente, las sucesiones de parientes cercanos de hasta 700.000 euros sólo están sujetas al impuesto de sucesiones del 1%, de 700.000 a 1.000.000 de euros del 8%, de 1.000.000 a 2.000.000 de euros del 11%, de 2.000.000 a 3.000.000 de euros del 15% y más de 3.000.000 de euros con el 20%.

Impuestos sobre la tenencia

  • Impuestos anuales actuales

Impuesto de bienes inmuebles

El impuesto de bienes inmuebles (IBI) se recauda sobre el valor de los terrenos rurales y urbanos en función del valor catastral por el municipio competente y se paga anualmente. Los sujetos pasivos son el propietario del inmueble, el titular de los derechos de superficie y el usufructuario. El importe del impuesto sobre bienes inmuebles es fijado por los municipios y varía en toda España entre el 0,4 y el 1,1 % para los terrenos urbanizados y entre el 0,3 y el 0,9 % para los terrenos no urbanizados. Durante la crisis financiera, muchos municipios habían aumentado drásticamente el impuesto sobre bienes inmuebles.

En las Islas Baleares, el impuesto de bienes inmuebles se multiplica por el valor catastral mediante un determinado factor y se relaciona con la edificación. Los valores exactos están disponibles en el ayuntamiento previa solicitud.

Impuesto de la renta

  1. a) Impuesto de la renta (IRPF)en caso de uso propio del inmueble

Las autoridades fiscales españolas gravan a un no residente que sólo utiliza la propiedad para fines vacacionales con la ventaja del uso propio como ingreso de alquiler ficticio. El impuesto asciende al 19 % de un 1,1 % del valor catastral.

Ejemplo de cálculo: valor catastral 380.000 €

1,1 % de 380.000 € = 4.180 €

a este importe el 19 % = impuesto de la renta anual 794,20 €

  1. b) Impuesto de la renta en caso de alquiler

Si se alquila el inmueble de un no residente, se debe pagar el impuesto sobre la renta del 19 % sobre los ingresos por alquiler durante este período. Sin embargo, varios gastos son deducibles, por ejemplo, los intereses de los préstamos hipotecarios, los gastos de comunidad de un complejo residencial, el impuesto de bienes inmuebles, los gastos de mantenimiento, los seguros, los gastos de suministros, la devaluación = 3 % p.a. sobre el valor del edificio.

Impuesto de patrimonio

Por ley del 23.12.2008, el impuesto sobre el patrimonio en España fue “suspendido”, con efecto retroactivo a partir del 01.01.2008, de modo que a partir de 2008 no se pagó ningún impuesto sobre el patrimonio. El impuesto sobre el patrimonio se aplicó de nuevo para los años 2011 a 2016. El tipo impositivo para los no residentes oscila entre el 0,2 % y el 2,5 % (a partir de un patrimonio neto de 10.695.996,06 euros) para todos los bienes situados en España. ¿Cuál es el valor que se debe aplicar a un inmueble? El más alto de los siguientes valores: el valor catastral, el valor de adquisición o el valor establecido por las autoridades fiscales.

Hay un mínimo exento de 700.000 euros. Por ejemplo, si una propiedad tiene dos propietarios (una pareja casada con el 50 % cada uno), cada uno de los propietarios tiene derecho a la deducción.

Los tipos impositivos del impuesto sobre el patrimonio se muestran en la tabla anterior. Esta es la tabla estatal que el contribuyente puede elegir si los tipos impositivos son inferiores a los de la Comunidad Autónoma, como es el caso de las Islas Baleares.

Si un inmueble español pertenece a una S.L. española con accionistas alemanes, no residentes en España, desde el 01.01.2013 el valor de la participación en la empresa está sujeto al impuesto sobre el patrimonio español. El criterio de valoración es el valor contable que figura en el balance. Si no hay un balance auditado o si es negativo, se debe aplicar el más alto de los tres valores siguientes: valor nominal de las inversiones, valor contable según el último balance auditado, capitalización al 20% del promedio de los beneficios de los tres últimos ejercicios cerrados.

Impuestos en la venta

  • Impuestos singulares

El impuesto de la renta sobre la ganancia patrimonial

El beneficio de la venta de un inmueble español que pertenece a un no residente es tributable en España. El beneficio de la venta de un inmueble se calcula por la diferencia entre el precio de compra (más los gastos de compra adicionales de entonces – IVA, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notario y registro, gastos de incremento de valor – gastos de modernización y renovación, amortizaciones acumuladas, gastos de intermediación) y el importe de la venta. El impuesto del 19 % se paga sobre la ganancia así calculada. En este contexto cabe señalar que en España – a diferencia de Alemania – no hay período de especulación, es decir, el beneficio se grava siempre al mismo tipo del 19 %, independientemente de si la compra se realizó hace 5, 10 o 20 años.

A menudo se lee que el beneficio obtenido en España también está sujeto a impuestos en Alemania, pero entonces se debe deducir el impuesto pagado en España. Esto es sólo parcialmente cierto. Por regla general, el beneficio de la venta no está sujeto a impuestos en Alemania, es decir, siempre que el inmueble español se haya utilizado sólo para fines residenciales propios. Esto ocurre siempre que el inmueble español en el período comprendido entre la compra y la venta se haya utilizado exclusivamente para fines residenciales propios o en el año de la venta y en los dos años anteriores. Las viviendas vacacionales también son para uso propio, aunque en realidad sólo se utilicen durante unas pocas semanas al año, pero estaban disponibles para uso exclusivo del propietario durante el período restante. Debemos tener este tema en mente cuando compramos un inmueble vacacional también con el propósito de alquilarlo con fines vacacionales. Si se vende la propiedad de España después de un período de retención de 10 años, el proceso de venta en todo caso no es gravable en Alemania.

La retención del 3 % del impuesto sobre la renta

Respecto al impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor por la ganancia de patrimonio, hay una regulación especial en España que establece una retención del 3 % del precio de compra notarial por parte del comprador y un pago a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes como pago a cuenta del impuesto sobre beneficios del vendedor. De este modo, las autoridades fiscales españolas se aseguran una parte del impuesto sobre los beneficios previstos. El vendedor no residente debe presentar una declaración de impuestos por la venta del inmueble dentro de los 4 meses siguientes a la venta, en la que podrá deducir el 3% como pago ya efectuado sobre la deuda tributaria final.

Plusvalía

Además del impuesto sobre beneficios, el vendedor debe pagar la llamada plusvalía, que es recaudada por las autoridades locales. Grava el aumento (ficticio) del valor del terreno – no de las edificaciones – desde la última escritura pública. Para el cálculo se requiere el valor catastral del terreno, la duración de la posesión y el factor de cálculo del municipio respectivo. La deuda tributaria de la Plusvalía se paga a la oficina de recaudación fiscal en un plazo de 30 días por medio de una autoevaluación.