Derechos de adquisición preferente en la compra de inmuebles
Cuando el propietario y el comprador interesado se hayan puesto de acuerdo sobre las condiciones del contrato de compraventa, siempre se debe comprobar si la firma del contrato no se opone a los derechos de adquisición preferente de terceros. Existen derechos contractuales y legislativos de adquisición preferente. Un derecho de adquisición preferente acordado contractualmente entre el propietario y un tercero sólo puede ejercerse contra un comprador de buena fe si está inscrito en el Registro de la Propiedad. De otra manera, la protección de la buena fe se aplica a favor del comprador. Como el extracto actual del Registro de la Propiedad está disponible a más tardar en la cita con el notario, el comprador ahora adquiere el conocimiento del derecho del tercero en caso de inscripción del derecho de tanteo, de lo contrario adquiere de buena fe. En resumen, el derecho de adquisición preferente acordado contractualmente no suele conllevar ningún riesgo para el comprador. La situación es diferente en el caso de los derechos de adquisición preferente establecidos por ley, ya que éstos no suelen estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
Los derechos de adquisición preferente legales
Derecho de adquisición preferente del copropietario
El copropietario de un terreno, de un apartamento o de una casa tiene un derecho de adquisición preferente (CC Art. 1522) si el otro copropietario desea vender su parte. Si hay varios copropietarios que desean ejercer el derecho de tanteo, tienen derecho a ejercerlo a título prorrateado en la cuantía correspondiente a su participación en el total de la propiedad. El copropietario debe ejercer su derecho de adquisición preferente dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. Si la venta no está inscrita en el Registro de la Propiedad, el plazo no comienza hasta el día en que se tenga conocimiento de la venta.
Derecho de adquisición preferente del vecino
En las zonas rurales, el derecho de adquisición preferente del vecino debe tenerse en cuenta ocasionalmente, pero está sujeto a condiciones especiales. La razón de ello es que sólo existe si el terreno de compra es inferior a una hectárea (10.000 m²), a menos que los terrenos colindantes estén separados por arroyos, canales, cañones, carreteras, etc. El derecho de tanteo del vecino en las zonas rurales se constituyó para contrarrestar una mayor expansión urbana y volver a generar superficies más amplias. Si dos o más vecinos son considerados como beneficiarios de la adquisición preferente, se aplica el derecho de rectracto del vecino con menor superficie (CC Art. 1523). En el caso del derecho de adquisición preferente del vecino, también se aplica el plazo de nueve días a partir de la inscripción o de la fecha en que el vecino tenga conocimiento de la situación.
Derecho de adquisición preferente del inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un derecho de adquisición preferente para el inquilino (Art. 25 LAU). Este derecho de tanteo da derecho al inquilino a comprar la propiedad al precio que un tercero está dispuesto a pagar. El inquilino debe ejercer este derecho de tanteo en un plazo de 30 días. El período comienza cuando el propietario notifica al inquilino su intención de vender a un tercero. Si el propietario ha vendido el inmueble sin informar al inquilino, éste tiene derecho a objetar, y tras ejercer este derecho puede comprar según las condiciones acordadas con el tercero. En la mayoría de los contratos de arrendamiento se acuerda que el inquilino renuncia a su derecho legal de retracto.
Otros derechos de adquisición preferente legales
Otros derechos de adquisición preferente legales son, por ejemplo: el derecho de tanteo entre los coherederos (CC Art. 1067), el derecho de adquisición preferente entre los cotitulares en caso de liquidación de una empresa (CC Art. 1708), el derecho de rectracto entre dueño directo y útil en caso de venta de su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica (CC Art. 1636) y los derechos de tanteo y de retracto reciprocos entre el cedente y el cesionario, conforme a lo prevenido para la enfiteusis (CC Art. 1656 No. 6 y CC Art. 1655).
