La compra de inmuebles en Mallorca: Los contratos, los impuestos y la evaluación de propiedades

A diferencia de la legislación alemana, un contrato de compra de un inmueble en España no requiere forma escrita ni legalización notarial. Sin embargo, la certificación notarial es requisito para la anotación de la propiedad en el Registro inmobiliario de la Propiedad y Catastro. La anotación de la propiedad en el registro inmobiliario es indispensable para el comprador ya que de otro modo no tiene ningún derecho sobre la misma y corre el riesgo de que el anterior propietario haga un uso ulterior de la propiedad. Por este motivo toda compra de inmueble en España debe contar con la certificación notarial.

A pesar de que en principio las partes podrían formalizar la compra directamente frente a un notario, en la práctica y por diferentes motivos, antes de ir al notario se realizan otros tipos de contratos.
Cuando el interesado ha encontrado el inmueble de sus sueños, aparecen generalmente una cantidad de preguntas importantes que tienen que ser aclaradas antes de formalizar la petición ante el notario, como p.e.: un arquitecto o un perito tiene que inspeccionar la vivienda, ante la eventualidad de una financiación se tiene que negociar con el banco, el propietario del inmueble debe proveer de diversos documentos de la misma, se tienen que aclarar determinados temas con el asesor fiscal y/o abogado, antes que se llegue a la versión final del contrato en cuestión. Hasta la firma del contrato notarial transcurren varias semanas, pero las partes implicadas ya se han comprometido mutuamente de alguna forma. Las formas de contrato más frecuentes en estos casos son: contrato de reserva, contrato optativo o un contrato de compra privado y escrito.

Algunas ofertas de compra

Dormitorios: 3 Baños: 3 superficie habitable: 141 m²
Dormitorios: 3 Baños: 3 superficie habitable: 141 m² Terraza: 50 m² Calefacción: suelo radiante
Dormitorios: 3 Baños: 3 superficie habitable: 174 m²
Dormitorios: 3 Baños: 3 superficie habitable: 174 m² Terraza: 91 m² Calefacción: suelo radiante
Dormitorios: 6 Baños: 5 Terreno: 1.070 m² superficie habitable: 570 m²
Dormitorios: 6 Baños: 5 Terreno: 1.070 m² superficie habitable: 570 m² Terraza: 255 m² Calefacción: calefacción central Construido en: 2011
Dormitorios: 3 Baños: 2 Terreno: 1.000 m² superficie habitable: 120 m²
Dormitorios: 3 Baños: 2 Terreno: 1.000 m² superficie habitable: 120 m² Terraza: 15 m² Construido en: 1985
Dormitorios: 8 Baños: 8 Terreno: 4.500 m² superficie habitable: 2.043 m²
Dormitorios: 8 Baños: 8 Terreno: 4.500 m² superficie habitable: 2.043 m²
Dormitorios: 5 Baños: 5 Terreno: 6.527 m² superficie habitable: 1.646 m²
Dormitorios: 5 Baños: 5 Terreno: 6.527 m² superficie habitable: 1.646 m² Calefacción: suelo radiante
Dormitorios: 6 Baños: 8 Terreno: 2.700 m² superficie habitable: 1.028 m²
Dormitorios: 6 Baños: 8 Terreno: 2.700 m² superficie habitable: 1.028 m² Terraza: 400 m² Calefacción: suelo radiante
Dormitorios: 8 Baños: 9 Terreno: 3.000 m² superficie habitable: 1.500 m²
Dormitorios: 8 Baños: 9 Terreno: 3.000 m² superficie habitable: 1.500 m² Calefacción: suelo radiante Construido en: 2013
Dormitorios: 9 Baños: 9 Terreno: 1.950 m² superficie habitable: 1.060 m²
Dormitorios: 9 Baños: 9 Terreno: 1.950 m² superficie habitable: 1.060 m² Calefacción: suelo radiante Construido en: 2012
Dormitorios: 4 Baños: 5 Terreno: 1.864 m² superficie habitable: 713 m²
Dormitorios: 4 Baños: 5 Terreno: 1.864 m² superficie habitable: 713 m² Calefacción: suelo radiante Construido en: 2002
Dormitorios: 6 Baños: 6 Terreno: 2.750 m² superficie habitable: 1.258 m²
Dormitorios: 6 Baños: 6 Terreno: 2.750 m² superficie habitable: 1.258 m² Calefacción: suelo radiante Construido en: 2019
Dormitorios: 6 Baños: 6 Terreno: 2.362 m² superficie habitable: 953 m²
Dormitorios: 6 Baños: 6 Terreno: 2.362 m² superficie habitable: 953 m² Calefacción: suelo radiante Construido en: 2018
Dormitorios: 8 Baños: 8 Terreno: 3.250 m² superficie habitable: 1.501 m²
Dormitorios: 8 Baños: 8 Terreno: 3.250 m² superficie habitable: 1.501 m²

Los contratos - compra de una propiedad en España

El contrato de reserva

En el caso que el comprador demuestre un interés verdadero en la adquisición de la propiedad se realiza un contrato de reserva. Con este contrato se obliga a la parte vendedora a reservar durante un determinado período (algunos días) el inmueble a la parte compradora previo pago de un determinado importe por concepto de reserva. En el caso que el interesado se decida en el plazo establecido a la adquisición de la propiedad, el importe abonado se lo considera como un anticipo que se descuenta del precio total de la propiedad.Si el comprador decide no seguir con la compra por lo general se pierde el importe de la tasa de reserva.

Contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra es un documento que compromete más a las partes involucradas.En este caso el vendedor (emisor de opción) garantiza al comprador (receptor de opción), contra el pago de una tasa denominada “tasa de opción”, el derecho de adquisición del inmueble dentro de un plazo a un determinado precio de compra. El vendedor no puede vender dentro del plazo pactado la propiedad a terceros. En general la tasa de opción representa el 10% del valor de compra de la propiedad, que al momento de concretarse la operación se descuentan del precio total. Este adelanto queda en poder de la parte vendedora.En el caso que el comprador haga uso de su derecho de opción y el vendedor no cumple con lo pactado, ya que, por ejemplo, ha vendido su propiedad a terceros por un precio más alto, entonces deberá devolver al comprador la tasa de opción abonada y una cantidad equivalente en concepto de daños y perjuicios. Si el comprador tiene derecho a reclamar la venta de la propiedad o a exigir el cumplimiento del contrato, eso depende de la redacción del contrato y la formulación de los párrafos correspondientes.

El contrato de compra privado y escrito

Con la firma de un contrato de compra escrito y privado se considera la venta de la propiedad jurídicamente validada. Este tipo de contrato se realiza cuando las partes quieren concretar la operación con cierta premura y tienen la intención de obtener un ahorro impositivo indicando frente al notario un precio de compra inferior al realmente negociado. En el contrato se inscribe el verdadero precio de compra. Esta práctica es habitual, pero no deja de infringir la norma.

El contrato de compra notarial

El contrato de compra notarial, más conocido como „escritura“, como ya hemos mencionado, es el requisito para que la propiedad pueda ser inscripta con los datos del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. La escritura contiene, además de todos los datos personales de las partes involucradas, la descripción exacta de la propiedad con las cargas correspondientes (si las tuviera), el precio de compra y la modalidad de pago. El notario español dispone de un catálogo obligatorio de datos que debe utilizar para la preparación del documento correspondiente o sea la escritura. El notario debe cerciorarse de la identidad de las partes y, considerando las anotaciones anteriores realizadas en el Registro de la Propiedad, comprobar si los datos de las partes coinciden con los datos del Registro. El notario controla que se haya efectuado el último pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI); en el caso de la adquisición de un objeto que está dentro de una urbanización, se solicita un certificado al administrador y al presidente de la misma donde se confirmen los pagos efectuados o confirmando que el vendedor está al día con los pagos. A más tardar, 24 horas después de la firma del contrato notarial, el notario tiene que informar al Registro de la Propiedad acerca del cambio de propietario.

El Registro de la Propiedad español, el Grundbuch

El notario informa al vendedor y simultáneamente realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad por lo que cualquier otra anotación para dicha propiedad queda bloqueada por un período de 10 días.En el caso que el comprador presente dentro del plazo establecido el contrato de compra en el Registro de la Propiedad, el período de inscripción en el Registro se prolonga por unos 60 días laborables más. Una vez que se haya abonado en la Agencia Tributaria el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales correspondiente se puede proceder a realizar la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad

La evaluación de propiedades - un libro con siete cerraduras ?

"¿Cuánto vale (mi) una propiedad?" los expertos agentes inmobiliarios de Minkner & Partner deben responder a esta pregunta casi a diario. El vendedor y el potencial comprador tienen ideas muy diferentes para una misma propiedad, sin tener en cuenta que el vendedor siempre quiere obtener el precio más alto posible y el comprador quiere pagar lo menos posible (“No tiene una ganga....?" ). El vendedor a menudo tiene una visión muy subjetiva del precio: tal vez él mismo ha construido la casa (sangre, sudor y lágrimas) o quizás ha tenido que prescindir de cosas para poder comprar la casa, o lo ha decorado cuidadosamente y de hecho "construido un nido" con su familia, o ha visto los hijos y nietos crecer en ella. Todos son factores subjetivos que no están incluidos en una valoración de inmuebles de buena reputación. Y el posible comprador: puede que no sabe las circunstancias específicas de la situación, tal vez ha fijado un límite de precio, que no se observa para las propiedades comparables. En resumen, esto requiere un especialista neutral, que es capaz de realizar una seria evaluación debido a su formación, experiencia y conocimiento del mercado.

Si se solicita a los expertos de Minkner & Partner la valoración de una propiedad en Mallorca, por lo general es para determinar el precio de mercado Se trata del valor que se puede conseguir en el caso de una venta en el mercado. Estos métodos han sido desarrollados, internacionalmente y se aplican también en Mallorca. El más importante de estos métodos son los el procedimiento para evaluar el valor capitalizado , el método de valor de activos y el método del valor comparativo.

La valoración de inmuebles tiene como objetivo hacer una predicción en cuanto a los futuros compradores se comportan con el objeto concreto. Por lo tanto, es identificar un precio de compra más probable. Este precio de venta más probable es llamado valor de mercado. Al evaluar las preferencias personales del propietario que ha puesto en la propiedad, no se considerarán a menos que sea probable que exista un público más amplio que comparte esta preferencia y está dispuesto a pagar un precio determinado. Por ejemplo, si una patinadora artística ha creada en su propiedad una pista de hielo que puede utilizar en cualquier momento gracias a la elaboración de máquinas de hielo, sólo se puede incluir este sistema en la evaluación si ve que una gran cantidad de otros patinadores estarán interesados en esta propiedad. Si este no es el caso, la pista de hielo no tiene importancia. Este ejemplo también deja claro que la evaluación no considera lo que cuesta algo, pero sólo en lo que vale a un público más amplio.

el el procedimiento para evaluar el valor capitalizado se utiliza principalmente en el sector inmobiliario, cuando se trata de rendimientos alcanzables, es decir, en edificios de apartamentos, edificios de oficinas y comerciales, tales como hoteles y hospitales. En este procedimiento, el experto tiene en cuenta el inventario existente, su vida útil y el posible rendimiento en relación con este proceso. En la práctica diaria de la valoración de Minkner & Partner, el método de ingreso se utiliza muy poco, ya que no es relevante para la evaluación de las segundas residencias y propiedades ocupadas por sus propietarios.

Más importante es la método de valor de activos ,en la que los expertos evalúan el valor de mercado tomando en cuenta los costos de construcción, defectos de construcción y daños y el período económico útil restante y el otro, el valor de los factores que influyen. Además, influye a través de un ajuste de mercado aspectos como la ubicación y el entorno.

el Método del valor comparativo. finalmente el valor de mercado de una propiedad esta deducido a partir de los precios de compra realizadas de otras propiedades que tiene la ubicación, uso, calidad, distribución y equipamiento suficientemente similar a la del inmueble a evaluar. A continuación para anomalías se hacen incrementos o reducciones. Por lo tanto siempre hay que encontrar relevantes propiedades de comparación y las desviaciones deben sopesarse adecuadamente.

En la práctica de valoración de Minkner & Partner, se aplica generalmente una mezcla de valor real de la propiedad y el método de valor comparativo. Minkner & Partner, debido a sus más de veinte años de actividad en Mallorca tiene una de las bases de datos de propiedades más grandes de la isla. Con estos datos y los datos recogidos de la propiedad tasada, el valor de la propiedad se ajusta entonces por un factor de las condiciones locales del mercado actual, lo que conduce al valor de mercado, que en el § 194 BauGesB se define como sigue en Alemania: "El valor de mercado se determina por el precio, que, en el curso normal de las operaciones, de acuerdo con la situación jurídica y las características reales, los otros atributos y la ubicación de la propiedad o otro objeto de valoración podría lograrse sin tener en cuenta factores inusuales o personales ".

Si Usted quiere una valoración de confianza para su propiedad, nuestro equipo de expertos de Minkner & Partner están a su disposición.