El seguro decenal es obligatorio para cada nuevo edificio de un promotor inmobiliario
El tema
En muchas áreas del derecho, España se ha orientado hacia el derecho alemán y, especialmente en el Derecho Civil, ha normalizado reglamentos comparables, generalmente con cierto retraso. Desde 1974 existe en Alemania en el ámbito del derecho de la construcción hay un reglamento de promotores que sirve de protección al consumidor y establece los derechos de protección del adquirente de un inmueble cuando compra al promotor. Sin embargo, hubo que esperar hasta 1999, año en que se aprobó la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, para que se introdujera un régimen similar en España. Ya era hora, porque por el auge de la construcción en España, que comenzó con el desarrollo turístico en los años 60 del siglo pasado, se hizo evidente que el comprador de una propiedad necesitaba protección con respecto al promotor, generalmente económicamente fuerte. Y muchos compradores se fueron con las manos vacías después de muchos años de litigio, porque el promotor, el contratista de la construcción y el arquitecto eran insolventes, habían cambiado su cobertura legal y, por lo tanto, incluso las indemnizaciones que se habían establecido en los tribunales al final no se pudieron ejecutar.
La Ley
La mencionada Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 regula la responsabilidad de las partes que intervienen en la construcción y protege al comprador como consumidor. Desde el año 2000, todos los promotores inmobiliarios están obligados a contratar el llamado “seguro decenal”, un seguro de responsabilidad civil del edificio, que protege al comprador durante un período de 10 años en caso de daños en la construcción. Solamente si se presenta el seguro decenal al notario público cuando se formaliza el contrato de compraventa, el vendedor puede inscribir una declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad y vender la casa o el apartamento. En caso de daños, el comprador puede contactar directamente con el seguro decenal, que a su vez puede contactar con los responsables (promotores, contratistas, arquitectos, etc.). Durante un período de 10 años se cubren los daños en los cimientos, vigas, viguetas y estructuras que afectan a la resistencia mecánica y la estabilidad de la estructura; por un período de 3 años para los defectos de los elementos estructurales e instalaciones que afecten a las condiciones de habitabilidad (higiene, salud, protección del medio ambiente) y de 1 año para los defectos de ejecución o terminación de la construcción. Si la casa se revende posteriormente – dentro del período de 10 años – los derechos de la póliza de seguro decenal se transfieren al segundo comprador por el plazo restante.
El OCT, un especie de „ITV de edificios“
El seguro decenal siempre debe ser contratado antes del inicio de las obras. Para ello es necesario presentar una serie de documentos e informes de inspección para que la compañía de seguros pueda evaluar sus riesgos. Para ello, el promotor suele encargar a una empresa de ingeniería (Organismo de Control Técnico, una especie de “ITV de edificios”) que lleve a cabo un control de calidad del proyecto y de los materiales utilizados, así como una vigilancia y controles constantes del avance de la construcción. Al final del proyecto de construcción, la empresa encargada entrega un libro de registro en el que se detallan las inspecciones realizadas.
En los 20 años transcurridos desde la entrada en vigor de la Ley, la jurisprudencia española ha aclarado algunas ambigüedades de la Ley, de modo que el seguro decenal garantiza hoy en día una protección muy eficaz del consumidor cuando compra al promotor inmobiliario.
