El usufructo – un eficiente manejo de la sucesión

Nießbrauch - Nachfolgeregelung

Ya con la decisión de compra de un inmueble en Mallorca debe considerarse el derecho de sucesión y por lo tanto también los aspectos del derecho fiscal. La planificación inteligente de la sucesión no sólo puede contribuir a la paz jurídica y evitar disputas entre los herederos, sino que también es un medio de estrategia fiscal orientado al futuro. Particularmente populares son los modelos en los que la generación de los padres ya transfiere la propiedad a la generación de los hijos, pero – con respecto a las futuras nueras o yernos malvados – “todavía no renuncia completamente al cetro”. Una de estas modalidades es, por ejemplo, la constitución de un derecho de usufructo, que es particularmente conocido y popular en la comunidad jurídica europea.

Funcionamiento del modelo de usufructo

La generación parental proporciona a la generación de los hijos, por ejemplo, mediante donación en Alemania (teniendo en cuenta las elevadísimas desgravaciones fiscales por donación – cada 10 años por niño y por cada progenitor 400.000 euros), los fondos a disposición, con los cuales los hijos compran el inmueble en Mallorca y para la generación parental se establece un derecho de usufructo vitalicio. La generación de los hijos posee la “nuda propiedad”, mientras que la generación de los padres (usufructuarios) tiene los derechos de posesión y uso de por vida y son los propietarios efectivos. Es cierto que los nudos propietarios pueden vender o gravar la propiedad, pero ¿quién compra un inmueble que no puede utilizar? Los detalles de la ley española de usufructo se establecen en los artículos 467 y siguientes del Código Civil Español. Dado que el usufructuario es el propietario económico de la propiedad y es el único beneficiario del usufructo (puede, por ejemplo, también alquilar sin preguntar al nudo propietario), también debe sufragar todos los gastos del inmueble (impuestos de bienes inmuebles, gastos de consumo, gastos de mantenimiento, contribuciones a la comunidad de propietarios). Los acuerdos individuales entre el propietario y el usufructuario están permitidos.

El derecho de usufructo se inscribe en el Registro de la Propiedad como un derecho de uso real, por lo que tanto la constitución del derecho como su cancelación están sujetas al impuesto. La siguiente regla se aplica a la valoración en el momento de la constitución y la cancelación: en el caso del usufructo vitalicio, el valor del usufructo se reduce en proporción inversa a la edad del usufructuario sobre la base del 70% del valor del pleno dominio para una persona menor de 20 años. Por cada año de vida cuando la edad del usufructuario supera los 19 años, se reduce el 70 %, pero sólo hasta el mínimo del 10 %.

Ejemplo de cálculo: Al adquirir el usufructo, A. tiene 59 años, es decir, 40 años más que 19. El valor de usufructo del 70 % se reduce al 30 % del valor de la propiedad total en el momento de constituir el usufructo. Si A. fallece 20 años después, el valor de usufructo se ha reducido en un 20 % más hasta el valor mínimo del 10 %. El impuesto de sucesión en España se paga sobre este 10 %, reducido por las desgravaciones fiscales españolas.

Este modelo muestra que hay arreglos de sucesión – legales – inteligentes que ayudan a reducir o evitar el impuesto de sucesión. Por esta razón, siempre se debe buscar el asesoramiento de un abogado especializado o un asesor fiscal antes de proceder a la compra.