Legal, ilegal, edificación protegida – Consell Insular elimina la construcción ilegal
Ya el nombre de la autoridad subordinada al Consell Insular suena marcial “Agencia para la Defensa del Territorio”. La tarea de esta autoridad es comprobar la legalidad de las edificaciones en Mallorca, para sancionar las infracciones legales, desde multas a penalizaciones hasta órdenes de demolición. Y la agencia aprovecha esta circunstancia al máximo: además de multas y penalidades sustanciales, la agencia emitió docenas de órdenes de demolición sólo en 2019, y varios cientos de expedientes siguen en curso. Por estas medidas, tanto los vendedores como los compradores de inmuebles en Mallorca se sienten sumamente inseguros. Por parte del vendedor, se está desarrollando un sentido de injusticia hasta ahora poco desarrollado. Durante décadas las infracciones urbanísticas fueron toleradas en Mallorca, constituían un delito trivial, que en su gran mayoría no conllevaron consecuencias. Los compradores interesados deberían comprobar la legalidad de un edificio cada vez de forma más intensa mediante la ayuda de agentes inmobiliarios y abogados antes de su compra. Las agencias profesionales no suelen incluir en su oferta ni siquiera las casas ilegales antes de que -si es posible- se haya establecido la legalidad o, al menos, se pueda proteger la edificación realizada. Así que es hora de tratar esta cuestión: Cuando una casa es legal, cuando es ilegal, cuando se trata de una edificación protegida.
¿Cuándo una casa es legal?
La respuesta es sencilla: una casa es legal si fue construida de acuerdo con la normativa de urbanización aplicable en el municipio de que se trate en el momento de la ejecución de la obra (distancias de linderos, altura, m² de superficie construida, m² de superficie habitable, tipo de uso, etc.) sobre la base de una solicitud de licencia de obra con proyecto básico, una licencia de obra con un proyecto de ejecución posterior y una inspección de final de obra oficial por el departamento de urbanismo. La casa de nueva construcción es inscrita en el Registro de la Propiedad sobre la base de una declaración de obra nueva por parte del propietario, por lo que éste debe presentar el certificado de final de obra al notario. El futuro comprador o su abogado deberán aclarar, entre otras cosas, si la edificación real corresponde con la descripción en el Registro de la Propiedad y si no hay ningún procedimiento de infracción urbanística pendiente en el ayuntamiento contra la propiedad.
¿Cuándo una casa es ilegal?
La respuesta también es muy fácil: una casa o partes de una edificación son ilegales si se construyeron sin una licencia de obras y sin declaración de obra inscrita. En realidad, esto es evidente y no difiere en Alemania. Únicamente – mientras que en Alemania la construcción ilícita es la excepción, en España está muy generalizada. Las razones son comprensibles: Los gastos y tasas para las licencias de obras son muy elevados en España, y si se podía estar relativamente seguro de que una violación de las normas urbanísticas no sería sancionada, uno estaba feliz de ahorrar estos costes. Dado que el volumen de la edificación también influye en el impuesto de bienes inmuebles anual, la intención también fue evitar mayores impuestos.
¿Es posible legalizar una casa con posterioridad? Posiblemente: Si los edificios construidos ilegalmente reúnen las condiciones para obtener una licencia de obra en virtud a las normas urbanísticas aplicables (es decir, se han cumplido los criterios anteriores, como las distancias en los linderos, el volumen de la construcción, etc.), se puede presentar una licencia de obras con carácter retroactivo y posteriormente se puede aprobar el edificio o la parte ilegal del mismo. Por otra parte, se impondrá una multa por la infracción urbanística cometida. Pero aún así: La construcción ilegal original será entonces legal.
¿Cuándo se puede proteger una edificación ilegal?
En las zonas urbanas, un edificio construido ilegalmente puede ser protegido a partir de ocho años desde la finalización de la obra. Sin embargo, existen varias condiciones para ello, la más importante es que no haya ningún expediente de infracción urbanística pendiente ante las autoridades. Tales edificios o partes de edificios pueden entonces ser inscritos en el Registro de la Propiedad con la llamada declaración de antigüedad. Sin embargo, los edificios que fueron erigidos en zonas protegidas no pueden ser protegidos como edificios existentes. Hablando claro: la protección de los edificios existentes no es una legalización retrospectiva – el edificio ilegal sigue siendo ilegal, pero está protegido de las medidas que tome la administración, especialmente una orden de demolición. En el caso del suelo rústico, la protección de los edificios existentes se suprimió o restringió en el año 2017. Para los edificios construidos en suelo rústico después del 31.12.2017, básicamente ya no hay ninguna protección para los edificios existentes. Sólo se protegerán los edificios ilegales que lleven ocho años de existencia a fecha de 31 de diciembre de 2017 y para los que no se hayan iniciado procedimientos de infracción urbanística. Ejemplo: Una casa ilegal que ha existido sólo 7 años antes del 31.12.2017, nunca más podrá ser protegida.
