La buena fe en el Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad español cumple prácticamente las mismas funciones que el Registro de la Propiedad en Alemania y, por lo tanto, también tiene relevancia para la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles de Mallorca. Sin embargo, el Registro de la Propiedad español no está dividido en secciones en las que se inscriben los respectivos derechos (derechos de propiedad, hipotecas y otras cargas). Por el contrario, el Registro de la Propiedad español registra todas las inscripciones una tras otra según su orden cronológico.
Para saber quién es el propietario de un inmueble (casa, apartamento, villa, finca), si está gravado con hipotecas, servidumbres o de otro tipo, debe obtener un extracto del Registro de la Propiedad (nota simple informativa) a través de un abogado o del agente inmobiliario y verificar estas afirmaciones. Especialmente la determinación de quién está inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad puede ser de gran importancia para la eficacia de una compra de propiedad, ya que no todos los cambios de propiedad son presentados por las partes en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Todo aquel que adquiera de buena fe de un propietario inscrito en el Registro de la Propiedad está protegido por la “buena fe en el Registro de la Propiedad”.
La discrepancia entre el propietario real y el propietario inscrito en el Registro de la Propiedad es más frecuente en España que en Alemania, debido a la característica especial de la legislación española, de que un cambio de propiedad en principio no requiere la forma notarial. Cuando el vendedor y el comprador acuerdan la venta de un determinado inmueble a un precio determinado, pagan el precio de compra y transfieren la propiedad, se celebra un contrato de venta válido y la propiedad se transfiere del vendedor al comprador.
No obstante, en el Registro de la Propiedad, la transferencia de la propiedad sólo puede inscribirse mediante una escritura notarial. Los cambios de propiedad sin escritura notarial se suelen hacer para ahorrar los impuestos de transmisión patrimonial, plusvalía y gastos (notario, Registro de la Propiedad, gestoría). A menudo se trata de acuerdos familiares o entre personas de confianza.
¡Atención, protéjase de la pérdida de bienes!
La falta de inscripción en el Registro de la Propiedad es muy arriesgada para el propietario no registrado: Si el antiguo propietario (todavía) inscrito en el Registro de la Propiedad vuelve a vender la propiedad – esta vez mediante una escritura de compraventa notarial – el nuevo comprador está protegido, porque se le aplica la “protección de la buena fe” en la exactitud de las inscripciones en el Registro de la Propiedad..
El primer comprador no registrado pierde su propiedad, el nuevo comprador se inscribe en el Registro de la Propiedad como propietario. Lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad causa la presunción de la legalidad de la autenticidad del Registro de la Propiedad y, por lo tanto, protege al comprador de buena fe. La protección de la buena fe se refiere no sólo a la condición de propiedad del propietario registrado, sino a todos los derechos y gravámenes que están o no inscritos en el Registro de la Propiedad (libertad de cargas), pero no a características como la dimensión y la ubicación de una propiedad.
De ahí el consejo de experto: Antes de cualquier conclusión de un contrato sobre un inmueble de Mallorca deje exminar a través de un abogado las inscripciones en el Registro de la Propiedad.
