Comprando inmuebles “sobre plano” o en fase de construcción – ¿Cómo se pueden asegurar los pagos anticipados?
En la pasada crisis inmobiliaria, hubo numerosos informes de casos en los que se compró un apartamento o una casa sobre plano o durante la fase de construcción y se pagó un depósito, pero luego, debido a la crisis, a veces las obras no se iniciaron, a veces se detuvieron siendo una solamente una estructura. No sólo las empresas profesionales que trabajaban en la construcción quedaron en la cuneta, sin recibir pagos del promotor, sino también muchas familias que perdieron sus depósitos. ¿Cómo pudo suceder esto? Por un lado, la Ley española nº 57/1968 estipula que y de qué manera deben asegurarse los depósitos al comprar sobre plano, y por otro lado, los compradores aparentemente renunciaron al asesoramiento legal antes de concluir contratos.
Los riesgos de comprar “sobre plano”
Dado que estos riesgos ya eran muy evidentes en la industria de la construcción española en el siglo XX, el legislador español creó -al igual que la normativa de los promotores alemanes- la Ley Nº 57/1968, del 27 de julio de 1968, “por la que se regula el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, renovada por la Ley Nº 20/2015, del 14 de julio de 2015, que regula con gran detalle la forma en que deben garantizarse dichos pagos anticipados. Según el párrafo 2 del artículo 1 de esta ley, los pagos anticipados sólo pueden abonarse en cuentas especiales mantenidas por el promotor, cuyo saldo debe mantenerse separado de los demás fondos del promotor y puede utilizarse exclusivamente para la construcción de viviendas.
Garantías del promotor
Los bancos o las cajas de ahorros sólo pueden abrir estas cuentas especiales si el promotor puede aportar un aval bancario o pólizas de seguro que garanticen la devolución de las cantidades depositadas más los intereses. El promotor debe entregar la escritura de garantía al comprador. La garantía es válida hasta que se expida la cédula de habitabilidad. El comprador no puede ni podrá renunciar voluntariamente a esta garantía, es obligatoria por ley. Si el promotor no ofrece la garantía exigida por la ley, el gerente del promotor es personalmente responsable, como han constatado varios tribunales.
Incluso si el promotor ha proporcionado las garantías prescritas al recibir los anticipos, pueden producirse retrasos en la ejecución del contrato y es posible que la vivienda no se termine puntualmente. Con este fin, la ley estipula que si la construcción no se inicia a tiempo, no se termina a tiempo o no se presenta la cédula de habitabilidad, el comprador puede fácilmente rescindir del contrato y exigir la devolución del depósito. Concretamente no tiene que conceder al vendedor una prórroga del plazo para el cumplimiento del contrato, aunque lo puede considerar.
Responsabilidad de los bancos
Los bancos también rendirán cuentas: Si el promotor ha abierto una cuenta en un banco en la que se reciben los anticipos sin que el promotor haya presentado las garantías necesarias de los bancos o las compañías de seguros, el banco también se responsabiliza del reembolso del depósito, así como de los intereses y de los posibles gastos legales del comprador. Aunque las cuestiones de responsabilidad están ampliamente reguladas por la ley, existen numerosas decisiones judiciales sobre este tema tan complejo, por lo que una persona afectada siempre debería designar a un abogado experimentado para que represente sus intereses legítimos.
