Due Diligence – Revisión legal y fiscal de una propiedad
¿Encontró finalmente – después de una larga búsqueda – la casa de sus sueños? ¿El vendedor le insta a que vaya al notario lo antes posible para cerrar la operación? Hay otros posibles compradores a los que solo se pueden rechazar si el trato por la propiedad realmente está cerrado. Está claro, el notario hará bien su trabajo! Por un lado: es verdad que a menudo se requieren decisiones rápidas. Cuando se enteran en el mercado inmobiliario que una propiedad está a punto de ser vendida y quizás incluso a un precio reducido, algunos agentes despiertan e intentarán superar el precio ofrecido por los interesados. A veces ciertos agentes intentan que propietarios dispuestos a vender su inmueble, lo pongan nuevamente a la venta – quizás a un precio más reducido al ofrecido en su día.
Por otro parte: cada compra de un bien inmueble representa una fuerte inversión, que tiene que ser pensada y analizada, por lo que se activan los requisitos de comprobación y certezas. Los profesionales denominan este requisito DUE DILIGENCE, un examen concienzudo del inmueble en términos técnicos, legales y fiscales. Cuanto mayor sea la inversión, más preguntas quedan sin respuesta, por lo que muy probablemente tenga que contratar un abogado experimentado en bienes raíces. A continuación, resumiremos los puntos esenciales a considerar en el DUE DILIGENCE legal y tributario.
Estos documentos deben ser presentados por el vendedor para vender la propiedad:
1. Extracto del Registro de la Propiedad: de este documento se desprende si el vendedor es el que tiene derecho a vender la propiedad; si la propiedad se describe allí como se encuentra (de lo contrario, esto podría ser un indicio de construcción ilegal); si la propiedad tiene cargas tales como hipotecas, servidumbres o embargos; si existen derechos de preferencia de venta u otros derechos de terceros.
2. Contrato de venta del vendedor: muchos vendedores se muestran reacios a entregar una copia de su contrato de compra-venta, el nuevo comprador podría apreciar el precio con que se vendió o compró en su día (lo que generalmente no es muy productivo, ya que el propietario también pudo haber pagado algunos importes por fuera del documento o pudo haber realizado importantes reformas; además le corresponde obtener beneficios de la inversión efectuada).
3. Catastro: A menudo, los datos del catastro no coinciden con los datos del registro con respecto a tamaños de parcelas y superficies construidas. Este tema requiere de revisión y aclaración.
4. Comprobantes de pago sobre el impuesto a la propiedad y la recolección de basura: el propietario es responsable del pago de los impuestos a la propiedad (IBI) y los costos de recolección de basura por un período de cuatro años, por tanto, se deben presentar los recibos y los comprobantes de pago correspondientes.
5. Certificado de energía: cada vendedor debe presentar el certificado de eficiencia energética del inmueble, sin este documento el Notario no puede certificar la compra-venta. Si no está disponible, el vendedor puede solicitarlo y obtenerlo en muy corto plazo. El coste del mismo lo asume el vendedor.
6. Cédula de Habitabilidad: este certificado acredita que el edificio en cuestión está aprobado y aceptado para fines residenciales. El certificado se emite con una validez de 10 años, transcurrido ese plazo se puede solicitar una renovación. En caso que no exista, un arquitecto debe solicitar el certificado en el Consell. Dado que el arquitecto tiene que aportar información que puede recabar en el sitio e inspeccionar los documentos con el departamento de obras del ayuntamiento correspondiente, este trámite puede demorar de dos a cuatro semanas.
7. Certificación de que no existen procedimientos abiertos por infracciones urbanísticas: este certificado (Certificado de no infracción urbanística) es particularmente importante. Imagínese, el vendedor ha construido ilegalmente y ya tiene una amenaza de demolición …… ..!
8. Últimas facturas de los proveedores de suministros: también se necesitan las últimas facturas recibidas y pagadas de los proveedores de suministros (electricidad, agua, gas, etc.), ya que dichas empresas generalmente cortan los servicios si hay deudas antiguas pendientes de pago.
9. Las posiciones 1. al 8. son solo los puntos más importantes en la diligencia debida al momento de comprar un inmueble. Al comprar una vivienda, la declaración divisional (posiblemente se omite porque la parte relativa a la vivienda específica está en el registro de la propiedad), el Estatuto de la Comunidad, el reglamento interno de la Comunidad, las actas de las últimas Juntas de Propietarios, así como un certificado de la Comunidad de que los vendedores no tienen deudas pendientes con la misma, son otros de los tanto documentos que tienen que tienen que ser presentados.
Puede ver en este resumen que la preparación de la documentación necesaria para concertar la cita con el notario solo puede abordarse con la ayuda de un agente inmobiliario profesional o un abogado con experiencia.